Baufinanzierung

Baufinanzierung: einen Neubau finanzieren

Sie möchten ein Haus bauen, statt ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen? Dann ist eine Baufinanzierung für Sie vermutlich unerlässlich – es sei denn, dass Sie zu den wenigen Personen in Österreich gehören, die die komplette Summe eines Hausbaus aus Eigenkapitel stemmen können. Sollte dies bei Ihnen nicht der Fall sein, ist dies aber definitiv kein Grund zum Schämen, denn die meisten Bauherren sind zur Finanzierung Ihres neuen Eigenheims auf eine Baufinanzierung angewiesen. Wir sagen Ihnen, was Sie bei einer Baufinanzierung erwartet und was Sie auf jeden Fall beachten sollten, damit Sie im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben. Denn auf einer Baustelle gibt es oft Grund genug zum Ärgern. Da sollte wenigstens Ihre Baufinanzierung sorgenfrei über die Bühne gehen.

Baufinanzierung: die ersten Schritte

Bevor Sie an die Planung Ihres Traumhauses gehen können, müssen Sie sich erst einmal einen Überblick über Ihre Möglichkeiten verschaffen. Hierzu ist es ratsam, mit einem Fachmann zusammen Ihre finanzielle Situation genau zu beleuchtet. Hierbei gehört nicht nur das benötigte Eigenkapital dazu, sondern auch das monatlich verfügbare Geld für die Raten. Stellen Sie daher Ihre Einnahmen allen Ausgaben, die Sie im Monat und über das Jahr verteilt haben, gegenüber. Einzig die aktuellen Kosten für die Miete können Sie aus dieser Kalkulation herauslassen, da diese ja nach dem Umzug in Ihr neues Eigenheim entfallen.

Bei der Kalkulation ist es sehr wichtig, dass Sie absolut ehrlich zu sich selbst sind und keinerlei Spekulationen (z.B. die Aussicht auf eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder andere unsichere Gelströme) mit einbeziehen. Führen Sie sich immer vor Augen, dass es hier um Ihre eigene Zukunft und um die Ihrer Familie geht. Überschätzen Sie sich, können Sie unter Umständen nicht nur Ihr neues Eigenheim verlieren, sondern auch noch einen großen Haufen Schulden übrig behalten.

Das soll Ihnen aber keine Angst machen. Denn wenn Sie vernünftig kalkulieren, ist eine Baufinanzierung eine relativ sichere Sache. Der Differenzbetrag aus Einnahmen und Ausgaben ergibt den finanziellen Freiraum, den Sie im Monat für die Rate bestehend aus Tilgung und Zinsen haben. Diesen sollten Sie aber nicht komplett zur Bedienung des Kredits verwenden, sondern einen Puffer für unvorhergesehene Dinge wie Reparaturen oder andere unerwartete Kosten einkalkulieren. In der Regel sagt man, dass die Rate für die Baufinanzierung maximal 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.

Die Kosten der Baufinanzierung

Natürlich verschenken Kreditinstitute und Banken kein Geld, sondern verlangen für die Baufinanzierung eine Bezahlung in Form von Gebühren und Zinsen. Der größte Kostenpunkt einer Baufinanzierung sind zweifelsohne die Zinsen. Hier können geringe Abweichungen bei der Nachkommastelle von z.B. 0,1 Prozent bereits enorme Kostenunterschiede bei der anfallenden Gesamtsumme einer Baufinanzierung ausmachen.

Auch zwischen einem variablen Zinssatz und einem Fixzins gibt es große Unterschiede, die am Ende über die Laufzeit von vielen Jahren einige tausend Euro ausmachen können. Denn bei einer Baufinanzierung rechnen Sie mit großen Zahlen und einer langen Laufzeit, was eine Menge Zinsen zur Folge hat. Achten Sie daher unbedingt auf einen günstigen Zinssatz und nutzen Sie einen Kreditvergleich, um die unterschiedlichen Gesamtsummen bei unterschiedlichen Baufinanzierungsangeboten zu vergleichen.

Zusätzlich zu den Zinsen verlangen viele Banken und Kreditinstitute zusätzliche Gebühren wie Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsgebühren. Sie werden auf die Kosten für Kreditsumme und Zinsen noch aufgeschlagen und verteuern damit die Baufinanzierung weiter. Auch hier kann sich ein Kreditvergleich zweifelsohne lohnen.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Neben der Rate, auf die wir oben bereits ausführlich eingegangen sind, ist das Eigenkapital der zweite entscheidende Finanzanker für Ihre Baufinanzierung. Je mehr eigenes Kapital Sie in den Bau eines Hauses einbringen können, desto günstiger wird die Baufinanzierung. Nicht nur, weil die Kreditsumme geringer wird und damit weniger Zinsen anfallen, sondern weil die meisten Banken und Kreditinstitute es auch günstigere Konditionen honorieren, wenn Sie mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können.

In der Regel sagt man, dass das Eigenkapital mindestens 20 % der Baukosten decken sollte. Die restlichen 80 % können mit dem Kredit gedeckt werden. Einige Kreditinstitute bieten auch Vollfinanzierungen an, die aber aufgrund der dann sehr ungünstigen und damit teuren Konditionen eigentlich nicht zu empfehlen sind. In der Regel sind die monatlichen Raten dann so hoch, dass Ihnen schnell das Wasser bis zum Hals steht, sobald auch nur die geringsten unplanmäßigen Kosten anfallen. Dann sind Sie unter Umständen schneller aus Ihrem Eigenheim wieder ausgezogen, als die Planungs- und Bauphase gedauert hat.

Unser Tipp: weitere wichtige Informationen und wertvolle Tipps zum Thema Baufinanzierung erhalten Sie in unserem kostenlosen E-Book „10 Tipps die Sie bei Ihrer Finanzierung unbedingt beachten sollten. So sichern Sie sich die besten Konditionen!“. Dieses können Sie hier gratis herunterladen.

Welche Möglichkeiten der Baufinanzierung gibt es?

In Österreich gibt es verschiedene Möglichkeiten, die enormen Kosten einer Baufinanzierung zu decken. Wir möchten Ihnen gerne einen Überblick über die verschiedenen Arten der Baufinanzierung geben. Folgende Formen der Baufinanzierung werden in Österreich angeboten:

  • Bausparen
  • Bauspardarlehen / Annuitätendarlehen
  • Cap-Darlehen
  • Forward-Darlehen

Bausparen

Bausparen ist eine der klassischsten und sichersten Formen der Baufinanzierung. Bausparen bietet zumeist gute Konditionen sowie eine Bausparprämie und ist daher auch heute in Österreich eine sehr beliebte Form der Baufinanzierung. So wird oft schon für die eigenen Kinder ein Bausparvertrag abgeschlossen. Denn ein Bausparvertrag benötigt eine gewisse Vorlaufzeit, bevor er dann zum Ende zu einem bestimmten Termin ausgezahlt werden kann. Aber auch für Sie selbst kann Bausparen ein sinnvoller Weg zur Baufinanzierung oder der Geldanlage sein.

Allerdings muss ein Bausparvertrag bereits viele Jahre vor dem Baubeginn abgeschlossen werden. Die gängige Laufzeit liegt bei 6 oder mehr Jahren, bevor das angesparte Guthaben samt Zinsen ausgezahlt wird. In Österreich gibt es vier staatliche Bausparkassen, die sich einzig dem Sparen und der Vergabe von Bauspardarlehen widmen: die Bausparkasse der österreichischen Sparkassen (s Bausparkasse), die Allgemeine Bausparkasse (ABV), die Raiffeisen Bausparkasse und die Wüstenrot Bausparkasse.

Bauspardarlehen / Annuitätendarlehen

Das Bauspardarlehen bzw. Annuitätendarlehen ist in Österreich die beliebteste Form, um den Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Um ein Bauspardarlehen beantragen zu können, muss zuvor ein Bausparvertrag mit einer üblicherweise 6 Jahre dauernden Laufzeit abgeschlossen werden. Daher muss auch hier rechtzeitig mit der Planung der Baufinanzierung begonnen werden.

Bauspardarlehen sind in drei Phasen: die Ansparphase, die Zuteilung und die Bauspardarlehensphase. In der Ansparphase müssen Sie erst einmal ein bestimmtes Bausparguthaben ansparen, bevor Sie das Bauspardarlehen über den Restbetrag an einem festgelegten Zuteilungstermin ausbezahlt bekommen. Mit der Auszahlung des Bauspardarlehens erhalten Sie als Bauherr das angesparte Kapital plus die vereinbarten Zinsen der Sparphase von der Bausparkasse zurückgezahlt. Anschließend tilgen Sie den restlichen Betrag des Darlehens wie bei einer normaler Baufinanzierung.

Bauspardarlehen bzw. Annuitätendarlehen bietet viele Vorteile. So sind sie sehr gut planbar, da die Konditionen wie Zins- und Tilgungssätze bereits bei Vertragsbeginn festgelegt werden und dann für die gesamte Dauer von mindestens 10 bis 15 Jahren Laufzeit gelten. Damit wissen Sie als Bauherr und Kreditnehmer zu jeder Zeit, wie hoch die monatlichen finanziellen Belastungen für Sie sein werden.

Allerdings haben Bauspardarlehen bzw. Annuitätendarlehen auch einige Nachteile. Denn das Konstrukt ist sehr starr. Liegen zu Beginn der Baufinanzierung die aktuellen Zinsen unterhalb dem vor vielen Jahren vereinbarten Zinssatz im Bauspardarlehen bzw. Annuitätendarlehen, zahlen Sie gegebenenfalls drauf. Zudem sind eine flexible Tilgung, das Aussetzen der Tilgung sowie eine vorzeitige Rückzahlung durch Sondertilgungen meist nicht möglich. Oder, wenn sie doch möglich sind, sind sie mit hohen Gebühren und Ponälen verbunden.

Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen ist eine Art Annuitätendarlehen, bei dem die Zinssätze flexibel sind. Es gibt zwar eine Obergrenze, d.h. ein „Cap“, ansonsten ist das Darlehen in Hinblick auf die Verzinsung aber langfristig schwer planbar. Daher ist diese Form der Baufinanzierung recht risikobehaftet und daher auch wenig verbreitet.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist auf die Zukunft ausgerichtet. Es handelt sich hierbei um eine Anschlussfinanzierung, wenn der ursprüngliche Kredit nach Ende der Laufzeit noch nicht vollständig getilgt wurde. Das Forward-Darlehen wird dabei im Voraus abgeschlossen, sprich einige Zeit vor dem Beginn der Anschlussfinanzierung mit der Auszahlung des Kreditbetrages und dem Beginn der Tilgung. Der Grund dafür ist meist, dass man von aktuell günstigen Zinsen profitieren möchte. Diese werden dem Darlehensnehmer bei einem Forward-Darlehen zugesichert, auch wenn der Zinssatz am Markt in Zukunft steigen sollte.

Baufinanzierung absichern!

Eine Baufinanzierung schließen Sie in der Regel über viele Jahrzehnte Laufzeit ab. Über einen so langen Zeitraum das eigene Leben zu planen, ist eigentlich unmöglich. Es kann immer zu unvorhergesehenen Situationen wie einer Arbeitslosigkeit, einem Unfall oder einer Berufsunfähigkeit kommen, auch wenn sich dies niemand wünscht. Aber auch der Tod des Bauherren bzw. des Hauptgeldgebers des Bauvorhabens muss auf jeden Fall in Betracht gezogen werden – auch wenn dies wahrlich kein schönes Thema in der aufregenden Phase eines Hausbaus ist. Die meist damit einhergehenden finanziellen Einbußen auf der Einnahmenseite können eine komplette Baufinanzierung schnell ins Wanken, wenn nicht sogar ins Kippen bringen.

Damit Ihnen dies nicht passiert, sollten Sie unbedingt zusammen mit dem Abschluss des Vertrages der Baufinanzierung eine Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit abschließen. Diese springt im Zweifelsfall für Sie ein und übernimmt die Raten, wenn Sie durch höhere Gewalt in ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit eingeschränkt werden.

Aber auch während der Bauphase kann so einiges schief gehen. Ein Beispiel dafür ist die Insolvenz des Bauträgers. Das ist der Alptraum für jeden Bauherren und leider schon viel zu häufig vorgekommen. Daher ist es ratsam, selbst dem vertrauenswürdigsten Bauträger als Partner an Ihrer Seite nicht im Vorhinein hohe Summen für noch nicht erbrachte Leistungen zu bezahlen. Im schlimmsten Fall ist Ihr Geld dann unwiederbringlich im Sog der Insolvenz verschwunden, ohne dass Sie dafür die bereits bezahlte Leistung erhalten. Damit dies nicht auch für Ihr Bauvorhaben der Genickbruch und damit das Ende ist, sollten Sie sich mit dem Vorhandensein der entsprechenden finanziellen Reserven absichern, die den „worst case“ abfedern können.

Baufinanzierung ist ein Fall für den Fachmann

Wie Sie sehen, gibt es bei der Baufinanzierung viele Dinge zu beachten. Das bedeutet auch, dass Sie aus Unwissenheit oder unbewusst viele Fehler machen können. Daher unser Tipp: legen Sie Ihre Baufinanzierung in kompetente Hände. Suchen Sie einen neutralen und seriösen Finanzexperten, der Sie in allen Belangen rund um Ihre Baufinanzierung kompetent beraten kann.

Er hat im Idealfall nicht nur jahrelange Erfahrung und stellt die richtigen Fragen, sondern hilft Ihnen auch beim Einholen verschiedener Angebote von den Kreditinstituten. So können Sie die für Sie beste Baufinanzierung ermitteln, mit der Sie nicht nur weniger Geld bezahlen müssen, sondern die auch auf sicheren Füssen steht. Denn es wär doch schade, wenn Ihr Traum vom eigenen Haus bereits nach kurzer Zeit aufgrund überschätzter finanzieller Möglichkeiten oder anderer Fehler bei der Baufinanzierung bereits wieder ausgeträumt wäre, oder?

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