Mietkauf – Mietkauf Anzahlung richtig finanzieren

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, bieten sich viele Finanzierungsmöglichkeiten. Künftige Immobilienbesitzer können sparen, einen Immobilienkredit aufnehmen oder mit geringen Eigenmitteln und viel eigenem Arbeitseinsatz bauen. Oftmals vergessen wird dabei die Möglichkeit des Mietkaufs, ist sie doch in Österreich eine wenig gängige Variante. Dennoch bietet der Mietkauf gerade bei noch nicht abgeschlossener Zukunftsplanung und derzeitig geringer Bonität eine attraktive Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Bei der Finanzierung müssen allerdings einige Besonderheiten beachtet werden.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Wer einen Vertrag für eine Mietkaufwohnung abschließt, muss hierfür zunächst eine Anzahlung leisten. Mit diesem Betrag finanziert der Mieter die Grund- und Baukosten mit. Wie hoch diese Eigenleistung ausfällt, hängt vom jeweiligen Objekt ab, einige tausend oder zehntausend Euro kommen allerdings schnell zusammen. Aber: Im Laufe der Mietjahre erhält der Mieter den Finanzierungsbetrag anteilig zurück, denn die Miete wird laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz um ein Prozent pro Jahr gesenkt. Danach geht es wie folgt weiter:

  1. Dem Mieter stehen alle gesetzliche Rechte eines herkömmlichen Mieters zu solange die Wohnung noch nicht gekauft ist.
  2. Mindestens zehn Jahre lang müssen Mietzahlungen an die Wohnungsgenossenschaft geleistet werden, bevor das Recht auf einen Kauf gesichert ist. Je nach Genossenschaft ist es möglich, diese Zeitspanne beim Vertragsabschluss reduzieren lassen.
  3. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter frei entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte. Alternativ ist es möglich, weiterhin Mieter zu bleiben oder den Mietvertrag unter Einbehaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen.
  4. Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, so gilt der marktübliche Preis zum Zeitpunkt des Kaufs. Der Wert wird unabhängig durch gesetzliche Stellen ermittelt und nicht etwa von der Wohngenossenschaft festgelegt.

Wichtig: Die geleisteten Mietzahlungen gelten ausdrücklich nicht als Anzahlung für den späteren Kaufpreis. Auch der Finanzierungsbeitrag dient lediglich dazu, sich das spätere Recht auf einen Kauf zu sichern und die Mietzahlungen um einen Prozentpunkt pro Jahr zu senken.

Welche Voraussetzungen existieren beim Mietkauf?

Bevor sich künftige Immobilienbesitzer mit dem Finanzierungsbeitrag beschäftigen, sollten die Voraussetzungen für den Erhalt einer Mietkaufwohnung betrachtet werden:

  • Stellung der Mietkaufwohnung nur von gemeinnützigen Bauvereinigungen
  • Volljährigkeit des Anwerbers
  • Österreichischer oder EU-Staatsbürger
  • Mindestgrenze für das Nettoeinkommen
  • Höchstgrenze für das Nettoeinkommen

Beim Einkommen gilt, dass sowohl die Bauvereinigungen als auch die Bundesländer eigene Grenzen festlegen können. Ziel ist es dabei generell, Personen mit einem durchschnittlichen Einkommen für den Mietkauf zu gewinnen.

Möglichkeiten der Finanzierung von Mietkauf-Anzahlungen

Mit Mietkauf-Finanzierung ist in diesem Fall der erstmalige Finanzierungsbeitrag gemeint, den Mietkäufer vor der Vertragsunterschrift aufbringen müssen. Beträge von mehreren tausend Euro sind dabei nicht die Ausnahme, sondern die absolute Regel. Folgende Optionen bieten sich zur Finanzierung:

  • Eigenmittel
    Am günstigsten ist die Finanzierung natürlich, wenn eigenes Kapital aufgebraucht werden kann. Gerade Personen mit durchschnittlichem Einkommen, junge Familien und Berufseinsteiger haben aber nur selten die Möglichkeit, schon Reserven aufzubauen.
  • Kreditaufnahme bei der Hausbank
    Für die Finanzierung kann ein Darlehen aufgenommen werden. Dabei handelt es sich um einen herkömmlichen Ratenkredit, Mietkäufer müssen keinen speziellen Immobilienkredit beantragen. Oftmals führt dabei der erste Weg zur eigenen Hausbank, welcher in der Regel sehr teuer ist. Gerade im Bereich der Ratenkredite ist die Konkurrenz aus dem Online-Geschäft deutlich günstiger als die herkömmliche stationäre Filialbank.
  • Online-Kredit
    Beträge zwischen 1.000 und 50.000 Euro können Kreditnehmer problemlos bei Online-Banken aufnehmen. Der bereits angesprochene Vorteil besteht darin, dass Direktbanken deutlich bessere Konditionen anbieten als die stationäre Konkurrenz. Zudem kann ein Online-Kredit binnen weniger Minuten unkompliziert und ohne bürokratischen Aufwand beantragt werden.
  • Finanzierungspartner
    Wenig genutzt, aber sehr empfehlenswert sind unabhängige Kreditvermittler. Diese vergleichen im Auftrag von Kreditnehmern Angebote verschiedener Banken und verhandeln anschließend auch mit den Kreditinstituten. So lassen sich gerade bei etwas größeren Finanzierungswünschen wie dem Mietkauf schnell hunderte Euro sparen.

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Wann ist der Mietkauf eine sinnvolle Option?

Bleibt abschließend noch die Frage zu klären, ob sich der Mietkauf überhaupt lohnt. Vorab: Eine klare Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Rein finanziell betrachtet ist der Mietkauf immer teuer als die herkömmliche Immobilienfinanzierung, denn Mietkäufer zahlen für das Recht des späteren Kaufs zu Beginn einen Finanzierungsbeitrag. Zwar senkt dieser die Mietkosten pro Jahr um ein Prozent, das egalisiert die Investition aber nicht vollständig.

Dennoch ist der Mietkauf in einigen Situationen äußerst sinnvoll. Viele Österreicher wissen bereits heute genau, dass sie später gerne einmal ein Eigenheim besitzen würden. Wo und wann ist aber aufgrund der beruflichen oder persönlichen Lebenssituation oft unklar. Wer sein Eigenheim trotzdem schon zum Start in das Berufsleben kauft, muss dann nach einigen Jahren bei einem Jobwechsel wieder verkaufen. Dieses Problem wird durch den Mietkauf umgangen, handelt es sich doch um ein Kaufrecht und keine Kaufpflicht.

Auch für Personen mit derzeit noch schlechter Bonität ist der Mietkauf eine sinnvolle Überlegung. Denn dann gewährt die Bank aktuell keine komplette Baufinanzierung, die Anzahlung lässt sich aber durchaus über ein Darlehen finanzieren. Nach Ablauf der Mietphase hat sich die finanzielle Situation dann oft deutlich gebessert, so dass der Kauf des Objekts kein Problem mehr darstellt.

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