Immobilienbewertung

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, der muss sich, eher früher als später, auch mit dem Thema Immobilienbewertungen auseinandersetzen. Aber auch andere Gründe als ein geplanter Kauf oder Verkauf können dazu führen, dass man sich fragt, was eine Immobilie eigentlich genau wert ist. Bei den einen ist es eher Interesse und Neugier, oft stecken jedoch auch handfeste Gründe dahinter. Soll die Immobilie beispielweise als Sicherheit für einen Hypothekarkredit dienen, muss vorher der Wert möglichst genau bestimmt werden.

Und auch bei unerfreulichen Umständen wie einer Ehescheidung, einer Auseinandersetzung innerhalb einer Erbengemeinschaft oder bei einer Zwangsversteigerung muss der genaue Wert der Immobilie festgestellt werden. Weitere Gründe sind die Wertermittlung zum Zwecke der Bilanzierung bei Immobilien, die der Kapitalanlage dienen, sowie einer Wertermittlung im Zusammenhang mit einer Besteuerung oder um einen Versicherungswert festzustellen. Gründe, um eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen und den Wert der Immobilie möglichst genau festzustellen, gibt es also viele.

Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Doch wie kann man nun den Wert einer Immobilie möglichst genau feststellen?

Auch dafür gibt es mehr als nur ein Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie

Die hauptsächlich genutzten Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln sind:

  • das Vergleichwertverfahren
  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden die Preise anderer, vergleichbarer Immobilien herangezogen.

Wichtig ist dabei, dass es sich dabei sowohl von der Werthaltigkeit als auch von der Region und Lage um vergleichbare Objekte handelt. So kann man eine 50 Quadratmeter Eigentumswohnung in der Wiener Innenstadt nicht mit einer 50 Quadratmeter Eigentumswohnung in ländlicher Lage vergleichen.

Die Objekte müssen also wirklich hinsichtlich ihrer Lage, ihrer Größe, ihrer Ausstattung, ihres Zustandes und ihrer Größe vergleichbar sein.

Um ein Vergleichswertverfahren durchzuführen, müssen außerdem ausreichend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird einerseits der Wert der baulichen Anlage und andererseits der Wert des Grundstücks bestimmt. Zusammengenommen ergibt sich daraus der Sachwert.
Zur Ermittlung der baulichen Anlagen, also der Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, werden die sogenannten Normalherstellungskosten herangezogen. Das sind die Kosten, die beim Bau der Gebäude angefallen sind und die in der Regel den entsprechenden Bauverträgen entnommen werden können. Sind diese nicht mehr verfügbar, können die historischen angefallenen Herstellungskosten anhand einer Tabelle ermittelt werden.

Der Wert des Grundstücks wird meist nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und nach Berücksichtigung des Zeitwerts und einer Marktbereinigung, die die regionalen Immobilienpreise berücksichtigt, entsteht so aus dem Wert der baulichen Anlagen und dem Grundstückswert zusammen der Sachwert der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren geht es vor allem um die Rendite, die die Immobilie abwirft. Der Ertragswert richtet sich also nach den Einnahmen oder dem Ertrag, der mit der Immobilie zu erzielen ist.

Dazu wird die marktübliche Miete zugrunde gelegt, die mit dem Objekt erzielt werden kann. Sie ist beispielsweise im Mietspiegel ablesbar und sie muss nicht identisch sein mit der aktuell in den Mietverträgen vereinbarten Miete. Von dieser marktüblich erreichbaren Miete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und es wird ermittelt, wie lange die Immobilie noch wirtschaftlich nutzbar ist. Anhand all dieser Werte wird durch spezielle Berechnungsverfahren der Wert der Immobilie errechnet. Wie auch beim Sachwertverfahren wird zusätzlich der Bodenwert separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt und beide Werte zusammengenommen ergeben den Ertragswert der Immobilie.

Was bedeutet Marktwert?

Ein Begriff, der bei der Immobilienbewertung immer wieder erwähnt wird, der bei den Berechnungsmethoden jedoch nicht auftaucht, ist der Marktwert oder der Verkehrswert.
Mit diesem Begriff wird der aktuelle, zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellte Wert der Immobilie bezeichnet und zwar unter Berücksichtigung der Eigenschaften, der Lage und der Beschaffenheit der Immobilie. Der Marktwert ist also vereinfacht gesagt der Preis, denn man zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer bestimmten Lage für eine bestimmte Immobilie bekäme, wenn man sie verkaufen würde. Verändert man einen dieser Faktoren, betrachtet man beispielsweise den Marktwert derselben Immobilie zwei Jahre zuvor, betrachtet man die gleiche Immobilie an einem anderen Ort oder eine andere Immobile am selben Ort, ergibt sich jeweils ein anderer Marktwert. Es handelt sich dabei also nicht um einen mit einer besonderen Methode ermittelten Wert wie beispielsweise der Ertragswert oder der Sachwert, sondern der Marktwert beziffert jeweils den Betrag, zu dem man eine bestimmte Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung realistisch am Markt platzieren und verkaufen könnte.

Wo findet man Informationen über Bodenwerte?

Wichtig für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist immer auch der Bodenwert. Grundstückspreise sind je nach Lage sehr unterschiedlich. Sie können jedoch recht gut nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden und außerdem lassen sie sich gut nachverfolgen, da Grundstückspreise im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Quelle, auf der sich historische Grundstückspreise nachvollziehen lassen, ist beispielsweise https://www.bodenpreise.at.

Welches Verfahren für welche Immobilie

Je nach Art der Immobilie sind die verschiedenen Methoden für die Wertermittlung von Immobilienunterschiedlich gut geeignet.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich beispielsweise besonders gut für Grundstücke anwenden, da diese gut miteinander verglichen werden können.

Dazu orientiert man sich an den Preisen der umliegenden Grundstücke und kommt so schnell zu einem Ergebnis. Schwieriger wird es schon, wenn die Grundstücke bebaut sind, denn wenn die Art der Bebauung stark von einander abweicht, lässt sich ein solcher Vergleich nicht mehr einfach so herstellen. Recht gut lässt sich noch der Wert von Eigentumswohnungen über den Vergleichswert ermitteln, da diese sich in einem Komplex oft sehr ähneln, was Ausstattung und Größe angeht.

Wichtig ist jedoch immer, dass auch genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Für Eigenheime wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und auch Reihenhäuser, die nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt werden, bietet sich eher das Sachwertverfahren an. Individuelle Eigenschaften der Immobilie sowohl im Hinblick auf eine besonders hochwertige, wertsteigernde Ausstattung können dabei ebenso berücksichtigt werden wie wertmindernde Eigenschaften wie beispielsweise Sanierungs- und Renovierungsstaus. Das ist auf dem Weg der Vergleichswertermittlung nicht möglich, da dazu in aller Regel keine wirklich vergleichbaren Objekte zur Verfügung stehen.

Das Ertragswertverfahren eignet sich für gewerblich genutzte Immobilien wie Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser, Appartementkomplexe, Krankenhäuser, Pflegeheime und ähnliche Immobilien.

Welche Faktoren werden für die Immobilienbewertung herangezogen?

Unabhängig von dem Verfahren, dass genutzt wird, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sind dabei immer auch gewisse Faktoren von großer Wichtigkeit. So muss beispielsweise das Alter der Immobilie berücksichtigt werden, ebenso aber Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen, die an der Immobilie vorgenommen wurden. In diesem Zusammenhang spielt auch die Energieeffizienz eine große Rolle, denn bei zwei ansonsten vergleichbaren Immobilien wird immer die mit der besseren Energieeffizienz einen höheren Wert erzielen.

Auch der Typ der Immobilie spielt bei der Wertermittlung eine Rolle. Freistehende Einfamilienhäuser haben einen anderen Wert als Doppelhäuser oder Reihenhäuser, eine Villa hat einen anderen Wert als ein Bungalow und auch Faktoren wie Größe, Anzahl der Räume und die Raumaufteilung haben ein Einfluss auf den Wert.

Hinzu kommt natürlich die Ausstattung, eine Luxusausstattung wie beispielsweise ein Swimmingpool, eine Sauna oder eine Luxusküche machen sich in einem höheren Wert bemerkbar, aber auch Faktoren wie ein frisch renoviertes, modernes Bad, ein Kamin, ein schön angelegter Garten oder hochwertige Bodenbeläge erhöhen den Wert der Immobilie.
Last but not least spielt natürlich auch die Lage eine sehr große Rolle.

„Beim Immobilienkauf gibt es drei wichtige, grundlegende Faktoren: Lage, Lage und Lage“, diesen Spruch hat in abgewandelter Form sicher jeder schon einmal gehört und es ist einiges an Wahrheit dran. Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Immobilienbewertung, aber sie ist auch marktabhängig.

Wenn eine gewisse Wohnlage auf einmal als besonders angesagt gilt, schießen die Preise in die Höhe, verliert eine Wohnlage an Beliebtheit, sinken die Preise. Eng mit der Lage verbunden ist auch der genaue Standort einer Immobilie, denn er bestimmt oft über den Ausblick, den Lärmpegel und die Lichtverhältnisse in der Immobilie, was sich ebenfalls beim Wert der Immobilie bemerkbar macht.
Auch hier regelt wieder der Markt den Wert, helle und lichtdurchflutete Räume, Schlafzimmer, die in zentraler Lage geräuscharm nach hinten ausgerichtet sind und ein schöner Ausblick sind Kriterien, die den Wert einer Wohnung durchaus steigern können, da sie beim Interessenten einfach beliebter sind.

Welche Dokumente werden für eine Immobilienbewertung herangezogen?

Um den Wert einer Immobilie zu beurteilen ist es hilfreich, bestimmte Dokumente heranzuziehen. Da wäre zunächst einmal der Grundbuchauszug, in dem vorherige Kaufpreise der Immobilie eingetragen sind. Auch die ursprünglichen Bauverträge sollte man immer aufheben, denn sie helfen bei der Wertermittlung die Herstellungs- und Baukosten nachzuvollziehen.

Ebenso sollten Rechnungen zu Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten aufgehoben werden sowie Rechnungen für besonders hochwertige Ausstattungen der Immobilie.
Bei dem Ertragswertverfahren sind natürlich Mietverträge und Rechnungen über die Bewirtschaftungskosten von großer Wichtigkeit, um eine exakte Wertermittlung durchführen zu können.

Wer führt überhaupt Immobilienbewertungen durch?

Immobilienbewertungen werden von Gutachtern, Sachverständigen oder auch Maklern vorgenommen. Bei den Gutachtern und Sachverständigen handelt es sich oft Experten, die eine fundierte Ausbildung oder ein Studium in den Bereichen Architektur, Bauingenieurswesen, Bau- oder Immobilienökonomie, Städteplanung oder auf ähnlichen Gebieten absolviert haben. Makler verfügen oft über eine Zusatzqualifikation und zeichnen sich außerdem durch ihre gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes und ihre Erfahrung in der Beurteilung von Immobilien aus.

Geht es bei einer Wertermittlung um spezielle Eigenschaften der Immobilie, soll beispielsweise die Bausubstanz einer genauen Prüfung unterzogen werden, ist es immer ratsam, einen entsprechenden Spezialisten mit der Aufgabe zu betrauen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist natürlich nicht umsonst, beim Preis kommt es jedoch immer auch darauf an, wofür die Bewertung gebraucht wird und wie umfangreich sie sein soll. Ein Kurzgutachten von zwei bis drei Seiten Länge ist günstiger als ein umfassendes Gutachten mit einer Länge von 20 bis 30 Seiten, doch dafür ist das umfassende Gutachten zur Wertermittlung auch gerichtsfest und kann beispielsweise eingesetzt werden, wenn in einem Erbschaftsstreit oder einer Ehescheidung der Wert der Immobilie vor Gericht festgestellt werden muss.

Generell stehen die Kosten für die Wertermittlung immer mit dem Verkehrswert in Zusammenhang, je höher der Verkehrswert, desto teuer ist in der Regel die Wertermittlung mittels eines ausführlichen Gutachtens. So können durchaus Kosten in Höhe von mehreren Hundert bis einigen Tausend Euro für die Wertermittlung anfallen.

Immobilienbewertung online

Wer sich mit der Bewertung von Immobilien beschäftigt, wird auch immer wieder über Angebote zur Online-Bewertung stolpern. Sie wird beispielsweise von vielen großen Immobilienportalen angeboten und verspricht eine günstige und sofortige Bewertung der Immobilie. Diese Online-Wertermittlung nutzt in aller Regel die Datenbanken großer Immobilienportale und ermittelt so auf dem Wege des Vergleichswertverfahrens den Wert der Immobilie.

Als erster Anhaltspunkt, wenn sich beispielsweise Käufer einen Überblick darüber verschaffen möchten, ob die Immobilie, die sie ins Auge gefasst haben, zu einem realistischen Preis angeboten wird oder als groben, ersten Orientierungswert für Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen, kann eine solches Online-Bewertung durchaus nutzvoll sein. Natürlich ist diese Bewertung jedoch nicht gerichtsfest und da das Vergleichswertverfahren wie oben beschrieben nur bedingt tauglich ist für Immobilien, sollte man sich nicht allzu sehr darauf verlassen. Stattdessen sollte man besser einen regionalen, erfahrenen Makler bitten, eine individuelle, professionelle Wertermittlung für die Immobilie durchzuführen, bevor man sich zum Kauf oder Verkauf entschließt.

Wer hingegen eine gerichtsfeste Wertermittlung benötigt, die beispielsweise bei einer Ehescheidung, bei einer Zwangsversteigerung oder im Scheidungsverfahren zugrunde gelegt werden kann, der muss sich ein  ausführliches Gutachten von einem Sachverständigen erstellen lassen, da andere Wertermittlungen vor Gericht keinen Bestand haben.

Immobilien selbst bewerten?

Kann man als Immobilieneigentümer nicht auch einfach den Wert der eigenen Immobilien selbst feststellen? Diese Frage wird jeder, der professionell mit Immobilien zu tun hat, mit nein beantworten.

Zum einen müssen  zum Teil sehr viele Dokumente angefordert, eingesehen und ausgewertet werden, zum anderen müssen auch steuerrechtliche Fragen einbezogen werden und nicht zuletzt muss eine gute Kenntnis über den regionalen Immobilienmarkt, die Angebots- und die Preislage vorliegen und darüber, wie die Preistendenzen in der Zukunft zu bewerten sind. Für umfassende Gutachten müssen außerdem noch Kenntnisse aus dem Baurecht und dem Bauwesen vorhanden sein, um beispielsweise die Bausubstanz einer Immobilie fachgerecht einschätzen zu können.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung

Vor allem Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, machen außerdem oft zwei spezifische Fehler, wenn sie den Wert ihrer Immobilie selbst festlegen wollen:

Sie gehen entweder nicht fachlich genug an die Wertermittlung heran, weil sie natürlich auch emotional mit der Immobilie verbunden sind und setzen einen überhöhen Preis fest, der zu einer wesentlich längeren Vermarktungsdauer und letztendlich einem schlechteren Verkaufsergebnis führt, oder aber sie handeln unter Zeitdruck, wollen die Immobilie schnell loswerden und setzen einen zu niedrigen Preis an.

In beiden Fällen verlieren sie Geld, so dass es im Endeffekt immer besser ist, die Wertermittlung einer Immobilie einem Profi zu überlassen.