Den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Eigentumswohnung träumt wohl jeder. Nicht mehr jedem Monat dem Vermieter das Geld in den Rachen schmeißen, sondern in den eigenen vier Wänden den Wohnbaukredit abbezahlen.
Doch der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung ist eine ziemlich große Investition, die sich die wenigsten Menschen ohne fremde Hilfe, sprich einen Kreditgeber, leisten können. Dieser möchte natürlich auch für die Zurverfügungstellung des Geldes mit Zinsen entlohnt werden, was die ohnehin schon hohen Kosten für ein Eigenheim weiter in die Höhe treiben. Bleibt also die Frage: Können Sie sich ein Eigenheim leisten? Wenn ja, was können Sie sich genau leisten? Wie hoch darf die maximale Kreditsumme sein, damit Sie sie mit verträglichen Raten über eine angemessene Laufzeit abzahlen können? Und wo liegt das maximale Limit für einen Kredit, sprich wie groß und wie teuer dürfen Haus oder Wohnung maximal sein, damit Sie sich nicht finanziell übernehmen? Alle diese und viele weitere Fragen rund um die für Sie maximal mögliche Kredithöhe möchten wir Ihnen gerne beantworten.
Kreditrahmen festlegen
Die Basis einer soliden und damit auch realistisch zu realisierenden Baufinanzierung ist eine grundlegende Übersicht über Ihre eigenen Finanzen. Nur ein ehrlicher Kassensturz, bei dem Sie alle laufenden Kosten eines Monats zusammenrechnen, zeigt Ihnen, wie viel Geld Ihnen im Monat für das Abzahlen eines Kredits zur Verfügung stehen. Gehen Sie hierbei am besten nach folgenden Schritten vor:
1. Monatlicher Spielraum
Stellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung auf. In diese lassen Sie alle Einnahmen und Ausgaben einfließen, die Sie im Idealfall über einen längeren Zeitraum akribisch erfassen und dann mitteln. Zu den Einnahmen gehören neben den Einkünften als Arbeitnehmer gegebenenfalls auch weitere Einkünfte (z.B. Renten, Kindergeld etc.). Das Aufstellen der Ausgaben ist deutlich komplizierter, da Sie hier sämtliche Ausgaben für den Lebensunterhalt und andere Verpflichtungen einfließen lassen sollten. Hilfreich ist hier, über einen längeren Zeitraum ein Haushaltsbuch zu führen, um die Ausgaben für Lebensmittel und andere Dinge des täglichen Lebens besser abschätzen zu können. Nicht mit einfließen lassen müssen Sie hingegen die Miete, die Sie aktuell für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zahlen, da diese ja nach dem Kauf einer eigenen Immobilie oder Eigentumswohnung bzw. dem Bau eines eigenen Hauses entfällt.
2. Maximalen Kaufpreis ermitteln
Wenn Sie Ihren monatlichen Spielraum, der nach den Ausgaben von den Einnahmen noch übrig bleibt, kennen, können Sie mit diesen Zahlen von einem Fachmann ausrechnen lassen, was die eigene Immobilie maximal kosten darf. Hierbei fließen Dinge wie Ihr verfügbares Eigenkapital sowie die aktuellen Zinsen mit ein, um die maximal mögliche Kreditsumme zu ermitteln. Zusammen mit dem Eigenkapitel ergibt dies den maximal möglichen Kaufpreis Ihres Hauses. Als Richtwert gilt, dass die Darlehensrate 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Nicht vergessen werden dürfen diverse Nebenkosten (Steuer, Notar, Makler etc.), die zusätzlich anfallen und in der Regel vom Eigenkapital gedeckt werden sollten. Aber diesbezüglich wird Sie ein Fachmann gerne beraten.
Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Viele Kreditgeber setzen für die Gewährung eines Wohnbaukredits oder eines anderen Darlehens eine gewisse Menge Eigenkapital voraus. Auch wenn es ebenfalls die Möglichkeit der Vollfinanzierung gibt, ist dies in der Regel nicht zu empfehlen. Denn je mehr eigenes Kapital sie als Käufer oder Bauherr einer selbst genutzten Immobilie in den Kredit einbringen können, desto geringer wird die Kreditsumme – und damit auch die monatliche Belastung. Daher sollten Sie ernsthaft überlegen und vor allem sparen, um möglichst viel Eigenkapitel einbringen zu können. Je mehr, desto besser sind in der Regel auch die Konditionen. Denn viele Darlehensgeber bieten bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz günstigere Zinsen, was wiederum die Belastungen durch die monatlichen Raten senkt. Denn je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko für die Bank – und damit der Zinssatz für Sie. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Kredit aufgenommen werden.
Daher gilt als Faustformel, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie bzw. der Kosten des Hausbaus als Eigenkapital aufgebracht werden sollten. Zudem sollten auch die Baunebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden. In diese fließen unter anderem Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren ein, die sich insgesamt auf Baunebenkosten von 10 bis 15% des Kaufpreises belaufen. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Baugebiet und dem Vorhandenseins eines Maklers ab.