Zwischenfinanzierung

Um eine Immobilie zu erwerben, ist eine recht große Menge Eigenkapital wichtig. Eigene Finanzmittel sind zwar nicht immer bei einer Hausfinanzierung notwendig, aber bei einer realistischen, kompetenten und realistischen Finanzierung einer Immobilie dringend zu empfehlen. Doch manchmal kann es zu Differenzen zwischen der Menge des verfügbaren Eigenkapitals und der im Darlehen vereinbarten Summe kommen, sodass zum Zeitpunkt des Beginns des Darlehens nicht ausreichend eigenes Kapital zur Verfügung steht.

Gründe hierfür kann es viele geben: noch nicht verfügbares Eigenkapital oder nicht zahlungsreife Bausparverträge oder Lebensversicherungen, die aber in Kürze zahlungsreif werden. Auch ein Umzug aus beruflichen Gründen oder Familienzuwachs kann ein Grund sein. Er macht es oft nötig, eine neue Bleibe zu suchen. Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, könnten Sie diese zur Finanzierung des neuen Hauses einbringen. Allerdings lassen sich Immobilien nicht immer innerhalb weniger Tage oder Wochen verkaufen. Was ist also, wenn das alte Objekt nicht schnell genug verkauft werden kann, um die Erlössumme in die neue Immobilie und dessen Finanzierung einzubringen.

Die Lösung: Zwischenfinanzierung

Alle genannten Fälle und noch einige weitere Szenarien sind Situationen, in denen eine Zwischen- bzw. Vorfinanzierung eine sinnvolle Option sein und den Immobilienkauf trotz der widrigen Umstände ermöglichen kann. Eine Zwischenfinanzierung ist immer dann relevant, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, aber aktuell nicht das nötige Eigenkapital aufbringen können. Es muss aber die begründete Aussicht geben, dass sich dies in absehbarer Zukunft ändern wird, wie eben durch einen in Kürze zahlungsreifen Bausparverträge oder eine zum Verkauf stehende Immobilie. Sie müssen also nur eine Lücke überbrücken zwischen Kapital, was Sie in der aktuellen Situation benötigen, das aber erst in naher Zukunft frei wird und dann zur Verfügung steht.

Das Szenario einer notwendigen Zwischenfinanzierung muss aber nicht nur beim Kauf oder Bau einer Immobilie entstehen, sondern es kann auch bei einer Anschlussfinanzierung zu Differenzen kommen. Möchten Sie zum Beispiel Ihre Ersparnisse aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung in eine Anschlussfinanzierung mit einbringen, um so die Restschuld und monatliche Belastung bzw. Rate zu senken, können zeitliche Differenzen entstehen. Sind die Verträge noch nicht zahlungsreif, die Anschlussfinanzierung muss aber erfolgen, kann auch hier eine Zwischenfinanzierung die zeitliche Lücke überbrücken.

Das kann eine Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung kann für maximal 24 Monate Laufzeit abgeschlossen werden. Die Summe der Zwischenfinanzierung ist durch die Höhe des Gegenwertes gedeckelt, also zum Beispiel des Objektwertes einer vorhandenen und zum Verkauf stehenden Immobilie oder dem Wert eines in Kürze ablaufenden Bausparervertrags bzw. einer Lebensversicherung. Während einer Zwischenfinanzierung müssen Sie als Darlehensnehmer nur die anfallenden Zinsen auf die aufgenommene Summe zahlen und keine Tilgung vornehmen. Die Schuld wird zu einem Zeitpunkt Ihrer Wahl komplett abgelöst. Mit der vollständigen Tilgung zum vereinbarten Zeitpunkt endet das Darlehen, daher wird es auch als endfälliger Kredit bezeichnet.

Eine Zwischenfinanzierung hat verschiedene Vorteile, einmal von der Überbrückung von kurzen Zeiträumen abgesehen. Sie können eine Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen und müssen hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Eine Zwischenfinanzierung wird in der Regel nicht eigenständig mit einem Darlehensgeber abgeschlossen, sondern zumeist im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen. In dieses fließt dann die vereinbarte Summe aus der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital ein, da die Vermögenswerte ja bereits vorhanden, aber aktuell nicht auszahlbar bzw. verfügbar sind. Denn die vorhandene Immobilie, der Bausparvertrag oder die Lebensversicherung existieren und haben eben einen gewissen Wert. So ermöglicht es Ihnen eine Zwischenfinanzierung, mehr Eigenkapital in die Finanzierung Ihrer neuen Immobilie einbringen. Dies wirkt sich positiv auf das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert und der Darlehenshöhe aus, was den sogenannten Beleihungsauslauf verbessert. Dies wiederum ermöglicht es Ihnen, bessere Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten, was wiederum die monatlichen Belastungen und zu zahlenden Zinsen senkt.

Vorteile einer Zwischenfinanzierung auf einen Blick:

  • Überbrücken vorübergehender Engpässe beim Eigenkapital
  • vielschichtige Gründe werden akzeptiert, wenn diese belegbar sind

Nachteile einer Zwischenfinanzierung auf einen Blick:

  • Kredit zieht sich in die Länge
  • erhöhte Kosten, da Zinsen für die Zwischenfinanzierung anfallen

Fazit zum Zwischenfinanzierung

Immer dann, wenn für die Finanzierung einer Immobilie kurzfristig Zeiträume überbrückt werden müssen, bis das geforderte oder eingeplante Eigenkapital zur Verfügung steht (z.B. bei einer noch zum Verkauf stehenden Immobilie oder einem in Kürze zahlungsreifen Bausparvertrag) kann eine Zwischenfinanzierung diese Lücke schließen. Allerdings erhöhen die Kosten für die Zinsen einer Zwischenfinanzierung die Kosten für die Gesamtfinanzierung.

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