Bauspardarlehen umschulden aber richtig!
Kaum ein Haus oder eine Wohnung wurde vor 15 Jahren ohne Bauspardarlehen finanziert. Zum damaligen Zeitpunkt war das auch definitiv eine sehr solide und planbare Entscheidung, da die Zinsen in der Regel mit 3% nach unten und mit 6% nach oben gedeckelt waren. Die damals sehr günstigen Konditionen, kombiniert mit der Sicherheit eine Zinsobergrenze und der meist sehr langen Laufzeiten von bis zu 30 Jahren haben das Bauspardarlehen in der Vergangenheit wirklich sehr attraktiv aussehen lassen.
Was ist eigentlich ein Bauspardarlehen?
Ein Bauspardarlehen ist ein sehr einfaches, standardisiertes Finanzierungsinstrument, welchen Sie in Anspruch nehmen können, wenn Sie schon einmal einen Bausparvertrag hatten, oder einen Bausparvertrag im Zuge der Finanzierung abschließen. Der Maximalbetrag eines Bauspardarlehens liegt bei 220.000 Euro pro Person, respektive bei 440.000 Euro für zwei Personen. Die maximale Kreditlaufzeit beträgt in der Regel 30 Jahre bei einem Bauspardarlehen.
Die Besonderheit bei einem Bauspardarlehen liegt in der automatischen Zinsobergrenze, welche bei 6% liegt. Egal wie hoch also Euribor, Libor oder der aktuelle Kreditzins steigen mag – mit einem Bauspardarlehen ist der Kreditzins mit 6% nach oben gedeckelt. Was viele jedoch nicht wissen ist, dass das Zinscap nicht nur nach oben, sondern auch nach unten gedeckelt ist. So liegen diese Zinsgrenzen nach unten bei alten Bauspardarlehen in der Regel bei 3 oder 4%, was im aktuellen Zinsumfeld eindeutig zu teuer ist. Die Kehrseite der Medaille in Sachen Bauspardarlehen bedeutet also: Egal wie tief die aktuellen Kreditzinsen, der Libor oder Euribor noch sinken werden, ihre Zinsbelastung bleibt bei den damals vereinbarten 3-4% bestehen, obwohl der Euribor aktuell (Stand Q4/2020) sogar im negativen Bereich (Negativzinsen) rangiert.
Aber keine Sorge! Als Kreditnehmer haben Sie mit Hilfe einer Umschuldung ihres bestehenden Bauspardarlehens die Möglichkeit von den aktuell sehr günstigen Zinsen dennoch zu profitieren!
Bausparvertrag umschulden
Warum umschulden?
Die Antwort ist eigentlich relativ einfach: Weil Sie damit wirklich viel Geld sparen können. Bei aktuellen Bausparverträgen liegt die Zinsuntergrenze gut und gerne zwischen ein und zwei Prozent. Auch vergleichbare Fixzinsangebote sind in diesem Zinsbereich – abhängig von Laufzeit und Bonität zu haben. Der großte Vorteil, wenn sie bereits 10 oder 15 Jahre ihr aktuelles Bauspardarlehen getilgt haben, liegt einerseits in der Wertsteigerung ihrer Immobilie und andererseits in der verbesserten Bonität durch die bereits geleisteten Tilgungszahlungen der letzten Jahre. Als Kunde der seinen alten Bausparvertrag umschulden möchte sind Sie ein absoluter Wunsch-Kunde jeder Bank und erhalten auf Grund der vorhandenen Immobilie, kombiniert mit der Wertsteigerung und der höhen Eigenmittelquote auf Grund der historischen Tilgungszahlungen bei einer Umschuldung in der Regel wirklich Top-Konditionen.
Beispielrechnung: Ersparnis bei einer Umschuldung von einem Bauspardarlehen
Gehen wir davon aus, dass Sie aktuell noch 200.000 Euro in ihrem Bauspardarlehen zurückbezahlen müssen, bei einem Zinssatz von aktuell 3% und einer Restlaufzeit von 20 Jahren. So liegt die monatliche Rate bei 1.131,46 Euro und die Gesamtbelastung bei 271.550,40 Euro auf die gesamte Kreditlaufzeit gerechnet. Im Zuge einer Umschuldung könnte man mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Fixzins in der Höhe von 1,75% auf die nächsten 20 Jahre verhandeln. Dies würde einer monatlichen Rate von 1.004,80 Euro und einer Gesamtbelastung über die gesamte Restlaufzeit von 241.152 Euro entsprechen.
Sie würden also – in diesem Beispiel – mit einer Umschuldung rund 30.000 Euro sparen!
Variante 1 – Selbst vergleichen & verhandeln
Ihre Hausbank wird stehts bemüht sein, Sie als Kunden nicht zu verlieren, daher kann ein erstes direktes Gespräch mit der Hausbank durchaus Sinn machen. Ihr Banker wird Sie – mit hoher Wahrscheinlichkeit – höflich aber bestimmt auf die Vorfälligkeitsentschädigung hinweisen. Möglicherweise wird er Ihnen sogar sagen, dass Sie bereits über die bestmöglichen Konditionen verfügen, die bei einem Bausparvertrag möglich sind, und Ihnen entsprechend raten von einer Umschuldung abzusehen. Falls Sie den Weg zur Bank wirklich selbst beschreiten wollen, machen Sie sich darauf gefasst, dass ihr Banker möglicherweise nicht die allergrößte Freude mit Ihnen haben wird, denn alte Bauspardarlehen mit einer Zinsuntergrenze von 3% sind aktuell noch eine der wenigen Produkte bei denen Banken heute noch richtig Geld verdienen.
Empfehlenswert wäre es definitiv sich von 1-2 weiteren Banken auch entsprechende Konditionen und Vorschläge übermitteln zu lassen.
Variante 2 – Lassen Sie einen Finanzierungsspezialisten die Angelegenheit für Sie regeln
Wenn Sie sich Zeit & Nerven sparen wollen und dabei noch auf Nummer sicher gehen möchten, dass sie auch keinen teurer Fehler im Zuge der Umschuldung begehen, wenden Sie sich an einen ungebundenen Finanzierungsspezialisten. Der Finanzierungsspezialist sucht und verhandelt – ähnlich wie ein ungebundene Versicherungsmakler – das für Sie günstige Angebot bei den jeweiligen Banken. Gerade im Bereich der Umschuldung gibt es einige wesentliche Dinge zu beachten, um an Ende von den aktuell sehr günstigen Kreditzinsen profitieren zu können.
Vor- und Nachteile einer Umschuldung
Gerade bei den aktuell sehr günstigen Zinsen kann eine Umschuldung Sinn machen, indem ein alter Kredit auf einen neuen Kredit umgeschuldet wird. Wenn Sie einen laufenden Kredit umschulden, können Sie Ihre monatlichen Kosten signifikant senken, denn die Raten sind unter dem Strich in der Regel niedriger als vorher. Hierbei sollten die Konditionen und Gesamtkosten allerdings genau verglichen werden. Denn in der Regel verlangen Banken und Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Kredit aufgrund einer Umschuldung vor Ende der Laufzeit gekündigt und beglichen wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in dern Verträgen oft eindeutig geregelt, auch für den Fall einer Umschuldung. Beträgt die Restlaufzeit eines Darlehens weniger als 12 Monate, darf die Bank bei einer vorzeitigen Ablösung maximal 0,5 Prozent, in sonstigen Fällen maximal 1 Prozent der Restschuld des Kredites als Gebühr veranschlagen. Es gibt auch einige Banken, die keinerlei Entgelt in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Kreditablösung durch eine Umschuldung verlangen. Achtung: Auch im Bereich der Vorfälligskeitsentschädigung gab es in den letzten Monaten – auf Grund der vermehrten Umschuldungsaktivitäten von Kreditnehmern – auch neue Rechtssprechungen in Österreich, die belegen, dass so manche Vorfälligskeitsklauseln in älteren Kreditverträgen ungültig sind. Dies gilt es ebenfalls gemeinsam mit einem Finanzierungsexperten im Detail zu analysieren.
Diese Kosten für eine vorzeitige Kündigung eines Darlehens in der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für den bestehenden Kredit sollten Sie mit den Zinsersparnissen des neuen Kredits vergleichen. Denn nur wenn Sie diesen Kostenfaktor mit in die Kalkulation und den Vergleich verschiedener Angebote zum Kredit umschulden mit berücksichtigen, können Sie letztendlich ermessen, ob eine Umschuldung wirklich sinnvoll, sprich günstiger ist.
Einen Kredit umschulden funktioniert zudem in der Regel nur, wenn es sich um eine zweckungebundene Finanzierung bzw. einen zweckungebundenen Kredit handelt. Dies sind zum Beispiel ein klassischer Ratenkredit oder auch ein Sofortkredit. Auch die Nutzung des Dispositionskredits auf einem Bankkonto, der enorm hohe Zinsen kostet, auf einen anderen Kredit mit günstigeren Konditionen umzuschulden, macht in den meisten Fällen Sinn. Bei einem zweckgebundenen Kredit wie einem Immobilien- oder Autokredit ist eine Umschuldung hingegen meist nicht ohne weiteres möglich. Hier sollten Sie sich vorab bei dem aktuellen Kreditgeber erkundigen, ob das Umschulden des Kredits möglich ist oder nicht.
Vorteile einer Umschuldung auf einen Blick
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- günstigere Konditionen und Ersparnisse von bis zu 30.000 Euro und mehr
- Entscheidung zwischen geringere Raten oder einer verkürzten Kreditlaufzeit
- Adaption der Finanzierung an ihre aktuellen Bedürfnisse und Wünsche
Nachteile einer Umschuldung auf einen Blick
- nicht bei allen Krediten und Darlehen möglich
- Vorfälligkeitsentschädigung beachten – lassen Sie diese aber bitte immer im Detail von einem Profi prüfen! Denn auch hier gibt es eine spannende EuGH Entscheidung, die so manchen Passus in Altverträgen unwirksam werden lässt. Auch der OGH in Österreich hat bereits ähnlich relevante Urteile diesbezüglich in den letzten Jahren gefällt. Hier empfiehlt es sich wirklich, mit einem Finanzierungsexperten im Detail zu sprechen und die aktuellen Bauspardarlehensverträge im Detail zu analysieren.
Fazit zur Umschuldung von Bauspardarlehen
Aufgrund der aktuell sehr günstigen Zinskonditionen kann eine Umschuldung von bestehenden Bausparverträgen auf jeden Fall Sinn machen. Dies ist meist der Fall, wenn Sie ihr Bauspardarlehen vor dem Jahr 2009 oder vielleicht sogar in den 1990er Jahren abgeschlossen haben. Hierdurch können die monatlichen Belastungen reduziert oder die Laufzeit eines Kredits erheblich verkürzt werden. Beachten müssen Sie hierbei aber, dass eine Umschuldung nicht bei allen Krediten und Darlehen möglich ist. Informieren Sie sich daher unbedingt bei ihrem aktuellen Kreditinstitut oder sprechen Sie direkt mit einem unabhängigen Umschuldungsexperten bzw. Finanzierungsberater.