Zwangsversteigerungen bieten die Chance, Immobilien unter Marktwert zu kaufen – echte Schnäppchen möchte der ein oder andere meinen. Doch die unvollständigen Informationen ersteigerter Immobilien und die Kaufnebenkosten bringen auch ein gewisses Risiko mit sich. Hier ein Überblick, wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen können.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Hat eine Person hohe Schulden und kann diese nicht mehr an den Gläubiger zurückzahlen, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen. Dabei wird, wie bei einer Auktion Eigentum der Person an Interessenten versteigert, um mit dem Ertrag die Schulden zu begleichen. Versteigert werden kann:

• sowohl unbewegliches Vermögen wie das Haus, ein Grundstück, die Wohnung oder eine andere Liegenschaft einer Person
• als auch bewegliches Vermögen wie teurer Schmuck, Elektronikartikel oder das Auto des Schuldigers

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung in Österreich

Aber wie verläuft so eine Zwangsversteigerung eigentlich?

1. Werteinschätzung: Vor der Zwangsversteigerung wird vom zuständigen Amtsgericht ein Gutachter beauftragt, der den Wert des Objektes schätzt. Darauf beruht dann auch das Mindestgebot.
2. Ausschreibung: Danach wird ein Versteigerungstermin veröffentlicht, den jeder einsehen kann. Online können Sie sich über die aktuellen Termine in Ihrem Bundesland erkundigen – ob Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Kärnten, Salzburg, Burgenland, Steiermark, Tirol oder Vorarlberg.
3. Anmeldung: Wer an der Versteigerung teilnehmen möchte, muss zum Termin einen amtlichen Lichtbildausweis mitnehmen und bei der Anmeldung eine Sicherheitsleistung von 10 % des geschätzten Verkehrswertes der Immobilie hinterlegen.
4. Organisatorisches: Bei der Versteigerung werden zuerst alle vorhandenen Informationen über das Objekt sowie über die darauf lastenden Schulden bekannt gegeben.
5. Bieten: Dann startet das Bieten. Begonnen wird mit dem Mindestgebot. Das geht so lange, bis keiner der Interessenten mehr ein höheres Angebot abgibt.
6. Zuschlag: Dem höchst Bietenden wird der Zuschlag erteilt. Hier gibt es aber ein paar Ausnahmen. Denn wenn das Gebot unter ¾ des Schätzwerts liegt, bleibt die Versteigerung noch 14 Tage offen und bis dahin kann überboten werden. Der Zuschlag erfolgt grundsätzlich erst ab dem halben Schätzwert.
7. Abwicklung: Der Höchstbietende muss dann eine Anzahlung leisten und nach einer Frist von etwa zwei Monaten die erreichte Summe bezahlen. Danach erfolgt der sogenannte Verteilungstermin, bei dem der Gläubiger erfährt, wie viel der Schulden mit dem Erlös getilgt werden können.

Risiken einer Zwangsversteigerung

Bei Zwangsversteigerungen kauft man die Katze im Sack. Vermeintliche Schnäppchen können sich daher nach der Versteigerung auch als Kostenfalle herausstellen. Vor allem bei Immobilien, die vorher nicht besichtigt werden konnten, ist das Risiko sehr hoch. Mögliche Instandhaltungs- und Renovierungskosten sollten daher von Anfang an mit einkalkuliert werden.

Darüber hinaus wird keine Gewährleistung angeboten – für Mängel, die nach dem Kauf festgestellt werden, haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Kaufnebenkosten – Mit welchen Kosten muss gerechnet werden?

Wie bei jedem Immobilienkauf müssen auch bei einer Zwangsversteigerung Nebenkosten mit einkalkuliert werden. Diese Kosten sollten nicht vergessen werden, wenn es darum geht, ein persönliches Maximalgebot festzulegen. Auf folgende Ausgaben müssen sich Bieter einstellen:

• Notarkosten
• Eintragung ins Grundbuch
• Grunderwerbssteuer
• 5 % Vermittlungsgebühr
• Finanzierungskosten im Falle eines Kredits
• mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken

Sind Immobilien aus Versteigerungen günstiger?

Bei Immobilien im guten Zustand liegt die Versteigerungssumme meist nur knapp unter dem regionalen Durchschnittswert – die Ersparnis hält sich daher in Grenzen. Das liegt zum einen daran, dass Zwangsversteigerungen kein Insidertipp mehr sind. Die steigende Nachfrage der Bieter nach günstigen Immobilien treibt die Preise nach oben. Zudem nimmt das Angebot an Versteigerungen seit einigen Jahren ab, da Wohnobjekte auf dem offenen Markt meist zu einem höheren Preis verkauft werden können. Sehr hilfreich bei der Suche nach Zwangsversteigerung ist der E-Mail Alarm von ZVGInfo.

Finanzierung von Zwangsversteigerungsobjekten

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es einiges zu beachten. Wie auch bei anderen großen Investitionen gilt es sich auch bei der Finanzierung von Wohnobjekten aus Zwangsversteigerungen gut vorzubereiten. Ein detaillierter Finanzierungsplan ist dabei unerlässlich, um Kostenfallen zu vermeiden. Bieter sollten sich bereits im Vorfeld von Experten im Kredit- und Finanzierungswesen beraten lassen und sich eine geeignete Biet-Strategie überlegen. Der festgelegte Maximalbetrag sollte beim Bieten keinesfalls überschritten werden, denn ist das Angebot einmal abgegeben, kann es nicht mehr zurückgezogen werden.

Den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Eigentumswohnung träumt wohl jeder. Nicht mehr jedem Monat dem Vermieter das Geld in den Rachen schmeißen, sondern in den eigenen vier Wänden den Wohnbaukredit abbezahlen.

Doch der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung ist eine ziemlich große Investition, die sich die wenigsten Menschen ohne fremde Hilfe, sprich einen Kreditgeber, leisten können. Dieser möchte natürlich auch für die Zurverfügungstellung des Geldes mit Zinsen entlohnt werden, was die ohnehin schon hohen Kosten für ein Eigenheim weiter in die Höhe treiben. Bleibt also die Frage: Können Sie sich ein Eigenheim leisten? Wenn ja, was können Sie sich genau leisten? Wie hoch darf die maximale Kreditsumme sein, damit Sie sie mit verträglichen Raten über eine angemessene Laufzeit abzahlen können? Und wo liegt das maximale Limit für einen Kredit, sprich wie groß und wie teuer dürfen Haus oder Wohnung maximal sein, damit Sie sich nicht finanziell übernehmen? Alle diese und viele weitere Fragen rund um die für Sie maximal mögliche Kredithöhe möchten wir Ihnen gerne beantworten.

Kreditrahmen festlegen

Die Basis einer soliden und damit auch realistisch zu realisierenden Baufinanzierung ist eine grundlegende Übersicht über Ihre eigenen Finanzen. Nur ein ehrlicher Kassensturz, bei dem Sie alle laufenden Kosten eines Monats zusammenrechnen, zeigt Ihnen, wie viel Geld Ihnen im Monat für das Abzahlen eines Kredits zur Verfügung stehen. Gehen Sie hierbei am besten nach folgenden Schritten vor:

1. Monatlicher Spielraum

Stellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung auf. In diese lassen Sie alle Einnahmen und Ausgaben einfließen, die Sie im Idealfall über einen längeren Zeitraum akribisch erfassen und dann mitteln. Zu den Einnahmen gehören neben den Einkünften als Arbeitnehmer gegebenenfalls auch weitere Einkünfte (z.B. Renten, Kindergeld etc.). Das Aufstellen der Ausgaben ist deutlich komplizierter, da Sie hier sämtliche Ausgaben für den Lebensunterhalt und andere Verpflichtungen einfließen lassen sollten. Hilfreich ist hier, über einen längeren Zeitraum ein Haushaltsbuch zu führen, um die Ausgaben für Lebensmittel und andere Dinge des täglichen Lebens besser abschätzen zu können. Nicht mit einfließen lassen müssen Sie hingegen die Miete, die Sie aktuell für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zahlen, da diese ja nach dem Kauf einer eigenen Immobilie oder Eigentumswohnung bzw. dem Bau eines eigenen Hauses entfällt.

2. Maximalen Kaufpreis ermitteln

Wenn Sie Ihren monatlichen Spielraum, der nach den Ausgaben von den Einnahmen noch übrig bleibt, kennen, können Sie mit diesen Zahlen von einem Fachmann ausrechnen lassen, was die eigene Immobilie maximal kosten darf. Hierbei fließen Dinge wie Ihr verfügbares Eigenkapital sowie die aktuellen Zinsen mit ein, um die maximal mögliche Kreditsumme zu ermitteln. Zusammen mit dem Eigenkapitel ergibt dies den maximal möglichen Kaufpreis Ihres Hauses. Als Richtwert gilt, dass die Darlehensrate 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Nicht vergessen werden dürfen diverse Nebenkosten (Steuer, Notar, Makler etc.), die zusätzlich anfallen und in der Regel vom Eigenkapital gedeckt werden sollten. Aber diesbezüglich wird Sie ein Fachmann gerne beraten.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Viele Kreditgeber setzen für die Gewährung eines Wohnbaukredits oder eines anderen Darlehens eine gewisse Menge Eigenkapital voraus. Auch wenn es ebenfalls die Möglichkeit der Vollfinanzierung gibt, ist dies in der Regel nicht zu empfehlen. Denn je mehr eigenes Kapital sie als Käufer oder Bauherr einer selbst genutzten Immobilie in den Kredit einbringen können, desto geringer wird die Kreditsumme – und damit auch die monatliche Belastung. Daher sollten Sie ernsthaft überlegen und vor allem sparen, um möglichst viel Eigenkapitel einbringen zu können. Je mehr, desto besser sind in der Regel auch die Konditionen. Denn viele Darlehensgeber bieten bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz günstigere Zinsen, was wiederum die Belastungen durch die monatlichen Raten senkt. Denn je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko für die Bank – und damit der Zinssatz für Sie. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Kredit aufgenommen werden.

Daher gilt als Faustformel, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie bzw. der Kosten des Hausbaus als Eigenkapital aufgebracht werden sollten. Zudem sollten auch die Baunebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden. In diese fließen unter anderem Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren ein, die sich insgesamt auf Baunebenkosten von 10 bis 15% des Kaufpreises belaufen. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Baugebiet und dem Vorhandenseins eines Maklers ab.

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, bieten sich viele Finanzierungsmöglichkeiten. Künftige Immobilienbesitzer können sparen, einen Immobilienkredit aufnehmen oder mit geringen Eigenmitteln und viel eigenem Arbeitseinsatz bauen. Oftmals vergessen wird dabei die Möglichkeit des Mietkaufs, ist sie doch in Österreich eine wenig gängige Variante. Dennoch bietet der Mietkauf gerade bei noch nicht abgeschlossener Zukunftsplanung und derzeitig geringer Bonität eine attraktive Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Bei der Finanzierung müssen allerdings einige Besonderheiten beachtet werden.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Wer einen Vertrag für eine Mietkaufwohnung abschließt, muss hierfür zunächst eine Anzahlung leisten. Mit diesem Betrag finanziert der Mieter die Grund- und Baukosten mit. Wie hoch diese Eigenleistung ausfällt, hängt vom jeweiligen Objekt ab, einige tausend oder zehntausend Euro kommen allerdings schnell zusammen. Aber: Im Laufe der Mietjahre erhält der Mieter den Finanzierungsbetrag anteilig zurück, denn die Miete wird laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz um ein Prozent pro Jahr gesenkt. Danach geht es wie folgt weiter:

1. Dem Mieter stehen alle gesetzliche Rechte eines herkömmlichen Mieters zu solange die Wohnung noch nicht gekauft ist.
2. Mindestens zehn Jahre lang müssen Mietzahlungen an die Wohnungsgenossenschaft geleistet werden, bevor das Recht auf einen Kauf gesichert ist. Je nach Genossenschaft ist es möglich, diese Zeitspanne beim Vertragsabschluss reduzieren lassen.
3. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter frei entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte. Alternativ ist es möglich, weiterhin Mieter zu bleiben oder den Mietvertrag unter Einbehaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen.
4. Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, so gilt der marktübliche Preis zum Zeitpunkt des Kaufs. Der Wert wird unabhängig durch gesetzliche Stellen ermittelt und nicht etwa von der Wohngenossenschaft festgelegt.

Wichtig: Die geleisteten Mietzahlungen gelten ausdrücklich nicht als Anzahlung für den späteren Kaufpreis. Auch der Finanzierungsbeitrag dient lediglich dazu, sich das spätere Recht auf einen Kauf zu sichern und die Mietzahlungen um einen Prozentpunkt pro Jahr zu senken.

Welche Voraussetzungen existieren beim Mietkauf?

Bevor sich künftige Immobilienbesitzer mit dem Finanzierungsbeitrag beschäftigen, sollten die Voraussetzungen für den Erhalt einer Mietkaufwohnung betrachtet werden:

• Stellung der Mietkaufwohnung nur von gemeinnützigen Bauvereinigungen
• Volljährigkeit des Anwerbers
• Österreichischer oder EU-Staatsbürger
• Mindestgrenze für das Nettoeinkommen
• Höchstgrenze für das Nettoeinkommen

Beim Einkommen gilt, dass sowohl die Bauvereinigungen als auch die Bundesländer eigene Grenzen festlegen können. Ziel ist es dabei generell, Personen mit einem durchschnittlichen Einkommen für den Mietkauf zu gewinnen.

Möglichkeiten der Finanzierung von Mietkauf-Anzahlungen

Mit Mietkauf-Finanzierung ist in diesem Fall der erstmalige Finanzierungsbeitrag gemeint, den Mietkäufer vor der Vertragsunterschrift aufbringen müssen. Beträge von mehreren tausend Euro sind dabei nicht die Ausnahme, sondern die absolute Regel. Folgende Optionen bieten sich zur Finanzierung:

• Eigenmittel
  Am günstigsten ist die Finanzierung natürlich, wenn eigenes Kapital aufgebraucht werden kann. Gerade Personen mit durchschnittlichem Einkommen, junge Familien und Berufseinsteiger haben aber nur selten die Möglichkeit, schon Reserven aufzubauen.
• Kreditaufnahme bei der Hausbank
  Für die Finanzierung kann ein Darlehen aufgenommen werden. Dabei handelt es sich um einen herkömmlichen Ratenkredit, Mietkäufer müssen keinen speziellen Immobilienkredit beantragen. Oftmals führt dabei der erste Weg zur eigenen Hausbank, welcher in der Regel sehr teuer ist. Gerade im Bereich der Ratenkredite ist die Konkurrenz aus dem Online-Geschäft deutlich günstiger als die herkömmliche stationäre Filialbank.
• Online-Kredit
  Beträge zwischen 1.000 und 50.000 Euro können Kreditnehmer problemlos bei Online-Banken aufnehmen. Der bereits angesprochene Vorteil besteht darin, dass Direktbanken deutlich bessere Konditionen anbieten als die stationäre Konkurrenz. Zudem kann ein Online-Kredit binnen weniger Minuten unkompliziert und ohne bürokratischen Aufwand beantragt werden.
• Finanzierungspartner
  Wenig genutzt, aber sehr empfehlenswert sind unabhängige Kreditvermittler. Diese vergleichen im Auftrag von Kreditnehmern Angebote verschiedener Banken und verhandeln anschließend auch mit den Kreditinstituten. So lassen sich gerade bei etwas größeren Finanzierungswünschen wie dem Mietkauf schnell hunderte Euro sparen.

Unsere Empfehlung: Bereits seit über 30 Jahren berät OPTIFIN.at Kreditnehmer kompetent, seriös und persönlich. Mehr als 400 zufriedene Kunden konnten sich so bereits deutlich günstigere Zinsen sichern, als sie bei einem Alleingang mit der Bank ausgehandelt hätten.

Wann ist der Mietkauf eine sinnvolle Option?

Bleibt abschließend noch die Frage zu klären, ob sich der Mietkauf überhaupt lohnt. Vorab: Eine klare Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Rein finanziell betrachtet ist der Mietkauf immer teuer als die herkömmliche Immobilienfinanzierung, denn Mietkäufer zahlen für das Recht des späteren Kaufs zu Beginn einen Finanzierungsbeitrag. Zwar senkt dieser die Mietkosten pro Jahr um ein Prozent, das egalisiert die Investition aber nicht vollständig.

Dennoch ist der Mietkauf in einigen Situationen äußerst sinnvoll. Viele Österreicher wissen bereits heute genau, dass sie später gerne einmal ein Eigenheim besitzen würden. Wo und wann ist aber aufgrund der beruflichen oder persönlichen Lebenssituation oft unklar. Wer sein Eigenheim trotzdem schon zum Start in das Berufsleben kauft, muss dann nach einigen Jahren bei einem Jobwechsel wieder verkaufen. Dieses Problem wird durch den Mietkauf umgangen, handelt es sich doch um ein Kaufrecht und keine Kaufpflicht.

Auch für Personen mit derzeit noch schlechter Bonität ist der Mietkauf eine sinnvolle Überlegung. Denn dann gewährt die Bank aktuell keine komplette Baufinanzierung, die Anzahlung lässt sich aber durchaus über ein Darlehen finanzieren. Nach Ablauf der Mietphase hat sich die finanzielle Situation dann oft deutlich gebessert, so dass der Kauf des Objekts kein Problem mehr darstellt.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, der muss sich, eher früher als später, auch mit dem Thema Immobilienbewertungen auseinandersetzen. Aber auch andere Gründe als ein geplanter Kauf oder Verkauf können dazu führen, dass man sich fragt, was eine Immobilie eigentlich genau wert ist. Bei den einen ist es eher Interesse und Neugier, oft stecken jedoch auch handfeste Gründe dahinter. Soll die Immobilie beispielweise als Sicherheit für einen Hypothekarkredit dienen, muss vorher der Wert möglichst genau bestimmt werden.

Und auch bei unerfreulichen Umständen wie einer Ehescheidung, einer Auseinandersetzung innerhalb einer Erbengemeinschaft oder bei einer Zwangsversteigerung muss der genaue Wert der Immobilie festgestellt werden. Weitere Gründe sind die Wertermittlung zum Zwecke der Bilanzierung bei Immobilien, die der Kapitalanlage dienen, sowie einer Wertermittlung im Zusammenhang mit einer Besteuerung oder um einen Versicherungswert festzustellen. Gründe, um eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen und den Wert der Immobilie möglichst genau festzustellen, gibt es also viele.

Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Doch wie kann man nun den Wert einer Immobilie möglichst genau feststellen?

Auch dafür gibt es mehr als nur ein Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie

Die hauptsächlich genutzten Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln sind:

• das Vergleichwertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden die Preise anderer, vergleichbarer Immobilien herangezogen.

Wichtig ist dabei, dass es sich dabei sowohl von der Werthaltigkeit als auch von der Region und Lage um vergleichbare Objekte handelt. So kann man eine 50 Quadratmeter Eigentumswohnung in der Wiener Innenstadt nicht mit einer 50 Quadratmeter Eigentumswohnung in ländlicher Lage vergleichen.

Die Objekte müssen also wirklich hinsichtlich ihrer Lage, ihrer Größe, ihrer Ausstattung, ihres Zustandes und ihrer Größe vergleichbar sein.

Um ein Vergleichswertverfahren durchzuführen, müssen außerdem ausreichend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird einerseits der Wert der baulichen Anlage und andererseits der Wert des Grundstücks bestimmt. Zusammengenommen ergibt sich daraus der Sachwert.
Zur Ermittlung der baulichen Anlagen, also der Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, werden die sogenannten Normalherstellungskosten herangezogen. Das sind die Kosten, die beim Bau der Gebäude angefallen sind und die in der Regel den entsprechenden Bauverträgen entnommen werden können. Sind diese nicht mehr verfügbar, können die historischen angefallenen Herstellungskosten anhand einer Tabelle ermittelt werden.

Der Wert des Grundstücks wird meist nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und nach Berücksichtigung des Zeitwerts und einer Marktbereinigung, die die regionalen Immobilienpreise berücksichtigt, entsteht so aus dem Wert der baulichen Anlagen und dem Grundstückswert zusammen der Sachwert der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren geht es vor allem um die Rendite, die die Immobilie abwirft. Der Ertragswert richtet sich also nach den Einnahmen oder dem Ertrag, der mit der Immobilie zu erzielen ist.

Dazu wird die marktübliche Miete zugrunde gelegt, die mit dem Objekt erzielt werden kann. Sie ist beispielsweise im Mietspiegel ablesbar und sie muss nicht identisch sein mit der aktuell in den Mietverträgen vereinbarten Miete. Von dieser marktüblich erreichbaren Miete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und es wird ermittelt, wie lange die Immobilie noch wirtschaftlich nutzbar ist. Anhand all dieser Werte wird durch spezielle Berechnungsverfahren der Wert der Immobilie errechnet. Wie auch beim Sachwertverfahren wird zusätzlich der Bodenwert separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt und beide Werte zusammengenommen ergeben den Ertragswert der Immobilie.

Was bedeutet Marktwert?

Ein Begriff, der bei der Immobilienbewertung immer wieder erwähnt wird, der bei den Berechnungsmethoden jedoch nicht auftaucht, ist der Marktwert oder der Verkehrswert.
Mit diesem Begriff wird der aktuelle, zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellte Wert der Immobilie bezeichnet und zwar unter Berücksichtigung der Eigenschaften, der Lage und der Beschaffenheit der Immobilie. Der Marktwert ist also vereinfacht gesagt der Preis, denn man zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer bestimmten Lage für eine bestimmte Immobilie bekäme, wenn man sie verkaufen würde. Verändert man einen dieser Faktoren, betrachtet man beispielsweise den Marktwert derselben Immobilie zwei Jahre zuvor, betrachtet man die gleiche Immobilie an einem anderen Ort oder eine andere Immobile am selben Ort, ergibt sich jeweils ein anderer Marktwert. Es handelt sich dabei also nicht um einen mit einer besonderen Methode ermittelten Wert wie beispielsweise der Ertragswert oder der Sachwert, sondern der Marktwert beziffert jeweils den Betrag, zu dem man eine bestimmte Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung realistisch am Markt platzieren und verkaufen könnte.

Wo findet man Informationen über Bodenwerte?

Wichtig für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist immer auch der Bodenwert. Grundstückspreise sind je nach Lage sehr unterschiedlich. Sie können jedoch recht gut nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden und außerdem lassen sie sich gut nachverfolgen, da Grundstückspreise im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Quelle, auf der sich historische Grundstückspreise nachvollziehen lassen, ist beispielsweise https://www.bodenpreise.at.

Welches Verfahren für welche Immobilie

Je nach Art der Immobilie sind die verschiedenen Methoden für die Wertermittlung von Immobilienunterschiedlich gut geeignet.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich beispielsweise besonders gut für Grundstücke anwenden, da diese gut miteinander verglichen werden können.

Dazu orientiert man sich an den Preisen der umliegenden Grundstücke und kommt so schnell zu einem Ergebnis. Schwieriger wird es schon, wenn die Grundstücke bebaut sind, denn wenn die Art der Bebauung stark von einander abweicht, lässt sich ein solcher Vergleich nicht mehr einfach so herstellen. Recht gut lässt sich noch der Wert von Eigentumswohnungen über den Vergleichswert ermitteln, da diese sich in einem Komplex oft sehr ähneln, was Ausstattung und Größe angeht.

Wichtig ist jedoch immer, dass auch genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Für Eigenheime wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und auch Reihenhäuser, die nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt werden, bietet sich eher das Sachwertverfahren an. Individuelle Eigenschaften der Immobilie sowohl im Hinblick auf eine besonders hochwertige, wertsteigernde Ausstattung können dabei ebenso berücksichtigt werden wie wertmindernde Eigenschaften wie beispielsweise Sanierungs- und Renovierungsstaus. Das ist auf dem Weg der Vergleichswertermittlung nicht möglich, da dazu in aller Regel keine wirklich vergleichbaren Objekte zur Verfügung stehen.

Das Ertragswertverfahren eignet sich für gewerblich genutzte Immobilien wie Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser, Appartementkomplexe, Krankenhäuser, Pflegeheime und ähnliche Immobilien.

Welche Faktoren werden für die Immobilienbewertung herangezogen?

Unabhängig von dem Verfahren, dass genutzt wird, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sind dabei immer auch gewisse Faktoren von großer Wichtigkeit. So muss beispielsweise das Alter der Immobilie berücksichtigt werden, ebenso aber Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen, die an der Immobilie vorgenommen wurden. In diesem Zusammenhang spielt auch die Energieeffizienz eine große Rolle, denn bei zwei ansonsten vergleichbaren Immobilien wird immer die mit der besseren Energieeffizienz einen höheren Wert erzielen.

Auch der Typ der Immobilie spielt bei der Wertermittlung eine Rolle. Freistehende Einfamilienhäuser haben einen anderen Wert als Doppelhäuser oder Reihenhäuser, eine Villa hat einen anderen Wert als ein Bungalow und auch Faktoren wie Größe, Anzahl der Räume und die Raumaufteilung haben ein Einfluss auf den Wert.

Hinzu kommt natürlich die Ausstattung, eine Luxusausstattung wie beispielsweise ein Swimmingpool, eine Sauna oder eine Luxusküche machen sich in einem höheren Wert bemerkbar, aber auch Faktoren wie ein frisch renoviertes, modernes Bad, ein Kamin, ein schön angelegter Garten oder hochwertige Bodenbeläge erhöhen den Wert der Immobilie.
Last but not least spielt natürlich auch die Lage eine sehr große Rolle.

„Beim Immobilienkauf gibt es drei wichtige, grundlegende Faktoren: Lage, Lage und Lage“, diesen Spruch hat in abgewandelter Form sicher jeder schon einmal gehört und es ist einiges an Wahrheit dran. Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Immobilienbewertung, aber sie ist auch marktabhängig.

Wenn eine gewisse Wohnlage auf einmal als besonders angesagt gilt, schießen die Preise in die Höhe, verliert eine Wohnlage an Beliebtheit, sinken die Preise. Eng mit der Lage verbunden ist auch der genaue Standort einer Immobilie, denn er bestimmt oft über den Ausblick, den Lärmpegel und die Lichtverhältnisse in der Immobilie, was sich ebenfalls beim Wert der Immobilie bemerkbar macht.
Auch hier regelt wieder der Markt den Wert, helle und lichtdurchflutete Räume, Schlafzimmer, die in zentraler Lage geräuscharm nach hinten ausgerichtet sind und ein schöner Ausblick sind Kriterien, die den Wert einer Wohnung durchaus steigern können, da sie beim Interessenten einfach beliebter sind.

Welche Dokumente werden für eine Immobilienbewertung herangezogen?

Um den Wert einer Immobilie zu beurteilen ist es hilfreich, bestimmte Dokumente heranzuziehen. Da wäre zunächst einmal der Grundbuchauszug, in dem vorherige Kaufpreise der Immobilie eingetragen sind. Auch die ursprünglichen Bauverträge sollte man immer aufheben, denn sie helfen bei der Wertermittlung die Herstellungs- und Baukosten nachzuvollziehen.

Ebenso sollten Rechnungen zu Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten aufgehoben werden sowie Rechnungen für besonders hochwertige Ausstattungen der Immobilie.
Bei dem Ertragswertverfahren sind natürlich Mietverträge und Rechnungen über die Bewirtschaftungskosten von großer Wichtigkeit, um eine exakte Wertermittlung durchführen zu können.

Wer führt überhaupt Immobilienbewertungen durch?

Immobilienbewertungen werden von Gutachtern, Sachverständigen oder auch Maklern vorgenommen. Bei den Gutachtern und Sachverständigen handelt es sich oft Experten, die eine fundierte Ausbildung oder ein Studium in den Bereichen Architektur, Bauingenieurswesen, Bau- oder Immobilienökonomie, Städteplanung oder auf ähnlichen Gebieten absolviert haben. Makler verfügen oft über eine Zusatzqualifikation und zeichnen sich außerdem durch ihre gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes und ihre Erfahrung in der Beurteilung von Immobilien aus.

Geht es bei einer Wertermittlung um spezielle Eigenschaften der Immobilie, soll beispielsweise die Bausubstanz einer genauen Prüfung unterzogen werden, ist es immer ratsam, einen entsprechenden Spezialisten mit der Aufgabe zu betrauen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist natürlich nicht umsonst, beim Preis kommt es jedoch immer auch darauf an, wofür die Bewertung gebraucht wird und wie umfangreich sie sein soll. Ein Kurzgutachten von zwei bis drei Seiten Länge ist günstiger als ein umfassendes Gutachten mit einer Länge von 20 bis 30 Seiten, doch dafür ist das umfassende Gutachten zur Wertermittlung auch gerichtsfest und kann beispielsweise eingesetzt werden, wenn in einem Erbschaftsstreit oder einer Ehescheidung der Wert der Immobilie vor Gericht festgestellt werden muss.

Generell stehen die Kosten für die Wertermittlung immer mit dem Verkehrswert in Zusammenhang, je höher der Verkehrswert, desto teuer ist in der Regel die Wertermittlung mittels eines ausführlichen Gutachtens. So können durchaus Kosten in Höhe von mehreren Hundert bis einigen Tausend Euro für die Wertermittlung anfallen.

Immobilienbewertung online

Wer sich mit der Bewertung von Immobilien beschäftigt, wird auch immer wieder über Angebote zur Online-Bewertung stolpern. Sie wird beispielsweise von vielen großen Immobilienportalen angeboten und verspricht eine günstige und sofortige Bewertung der Immobilie. Diese Online-Wertermittlung nutzt in aller Regel die Datenbanken großer Immobilienportale und ermittelt so auf dem Wege des Vergleichswertverfahrens den Wert der Immobilie.

Als erster Anhaltspunkt, wenn sich beispielsweise Käufer einen Überblick darüber verschaffen möchten, ob die Immobilie, die sie ins Auge gefasst haben, zu einem realistischen Preis angeboten wird oder als groben, ersten Orientierungswert für Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen, kann eine solches Online-Bewertung durchaus nutzvoll sein. Natürlich ist diese Bewertung jedoch nicht gerichtsfest und da das Vergleichswertverfahren wie oben beschrieben nur bedingt tauglich ist für Immobilien, sollte man sich nicht allzu sehr darauf verlassen. Stattdessen sollte man besser einen regionalen, erfahrenen Makler bitten, eine individuelle, professionelle Wertermittlung für die Immobilie durchzuführen, bevor man sich zum Kauf oder Verkauf entschließt.

Wer hingegen eine gerichtsfeste Wertermittlung benötigt, die beispielsweise bei einer Ehescheidung, bei einer Zwangsversteigerung oder im Scheidungsverfahren zugrunde gelegt werden kann, der muss sich ein  ausführliches Gutachten von einem Sachverständigen erstellen lassen, da andere Wertermittlungen vor Gericht keinen Bestand haben.

Immobilien selbst bewerten?

Kann man als Immobilieneigentümer nicht auch einfach den Wert der eigenen Immobilien selbst feststellen? Diese Frage wird jeder, der professionell mit Immobilien zu tun hat, mit nein beantworten.

Zum einen müssen  zum Teil sehr viele Dokumente angefordert, eingesehen und ausgewertet werden, zum anderen müssen auch steuerrechtliche Fragen einbezogen werden und nicht zuletzt muss eine gute Kenntnis über den regionalen Immobilienmarkt, die Angebots- und die Preislage vorliegen und darüber, wie die Preistendenzen in der Zukunft zu bewerten sind. Für umfassende Gutachten müssen außerdem noch Kenntnisse aus dem Baurecht und dem Bauwesen vorhanden sein, um beispielsweise die Bausubstanz einer Immobilie fachgerecht einschätzen zu können.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung

Vor allem Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, machen außerdem oft zwei spezifische Fehler, wenn sie den Wert ihrer Immobilie selbst festlegen wollen:

Sie gehen entweder nicht fachlich genug an die Wertermittlung heran, weil sie natürlich auch emotional mit der Immobilie verbunden sind und setzen einen überhöhen Preis fest, der zu einer wesentlich längeren Vermarktungsdauer und letztendlich einem schlechteren Verkaufsergebnis führt, oder aber sie handeln unter Zeitdruck, wollen die Immobilie schnell loswerden und setzen einen zu niedrigen Preis an.

In beiden Fällen verlieren sie Geld, so dass es im Endeffekt immer besser ist, die Wertermittlung einer Immobilie einem Profi zu überlassen.