Zwangsversteigerungen bieten die Chance, Immobilien unter Marktwert zu kaufen – echte Schnäppchen möchte der ein oder andere meinen. Doch die unvollständigen Informationen ersteigerter Immobilien und die Kaufnebenkosten bringen auch ein gewisses Risiko mit sich. Hier ein Überblick, wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen können.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Hat eine Person hohe Schulden und kann diese nicht mehr an den Gläubiger zurückzahlen, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen. Dabei wird, wie bei einer Auktion Eigentum der Person an Interessenten versteigert, um mit dem Ertrag die Schulden zu begleichen. Versteigert werden kann:
- sowohl unbewegliches Vermögen wie das Haus, ein Grundstück, die Wohnung oder eine andere Liegenschaft einer Person
- als auch bewegliches Vermögen wie teurer Schmuck, Elektronikartikel oder das Auto des Schuldigers
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung in Österreich
Aber wie verläuft so eine Zwangsversteigerung eigentlich?
- Werteinschätzung: Vor der Zwangsversteigerung wird vom zuständigen Amtsgericht ein Gutachter beauftragt, der den Wert des Objektes schätzt. Darauf beruht dann auch das Mindestgebot.
- Ausschreibung: Danach wird ein Versteigerungstermin veröffentlicht, den jeder einsehen kann. Online können Sie sich über die aktuellen Termine in Ihrem Bundesland erkundigen – ob Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Kärnten, Salzburg, Burgenland, Steiermark, Tirol oder Vorarlberg.
- Anmeldung: Wer an der Versteigerung teilnehmen möchte, muss zum Termin einen amtlichen Lichtbildausweis mitnehmen und bei der Anmeldung eine Sicherheitsleistung von 10 % des geschätzten Verkehrswertes der Immobilie hinterlegen.
- Organisatorisches: Bei der Versteigerung werden zuerst alle vorhandenen Informationen über das Objekt sowie über die darauf lastenden Schulden bekannt gegeben.
- Bieten: Dann startet das Bieten. Begonnen wird mit dem Mindestgebot. Das geht so lange, bis keiner der Interessenten mehr ein höheres Angebot abgibt.
- Zuschlag: Dem höchst Bietenden wird der Zuschlag erteilt. Hier gibt es aber ein paar Ausnahmen. Denn wenn das Gebot unter ¾ des Schätzwerts liegt, bleibt die Versteigerung noch 14 Tage offen und bis dahin kann überboten werden. Der Zuschlag erfolgt grundsätzlich erst ab dem halben Schätzwert.
- Abwicklung: Der Höchstbietende muss dann eine Anzahlung leisten und nach einer Frist von etwa zwei Monaten die erreichte Summe bezahlen. Danach erfolgt der sogenannte Verteilungstermin, bei dem der Gläubiger erfährt, wie viel der Schulden mit dem Erlös getilgt werden können.
Risiken einer Zwangsversteigerung
Bei Zwangsversteigerungen kauft man die Katze im Sack. Vermeintliche Schnäppchen können sich daher nach der Versteigerung auch als Kostenfalle herausstellen. Vor allem bei Immobilien, die vorher nicht besichtigt werden konnten, ist das Risiko sehr hoch. Mögliche Instandhaltungs- und Renovierungskosten sollten daher von Anfang an mit einkalkuliert werden.
Darüber hinaus wird keine Gewährleistung angeboten – für Mängel, die nach dem Kauf festgestellt werden, haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Kaufnebenkosten – Mit welchen Kosten muss gerechnet werden?
Wie bei jedem Immobilienkauf müssen auch bei einer Zwangsversteigerung Nebenkosten mit einkalkuliert werden. Diese Kosten sollten nicht vergessen werden, wenn es darum geht, ein persönliches Maximalgebot festzulegen. Auf folgende Ausgaben müssen sich Bieter einstellen:
- Notarkosten
- Eintragung ins Grundbuch
- Grunderwerbssteuer
- 5 % Vermittlungsgebühr
- Finanzierungskosten im Falle eines Kredits
- mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken
Sind Immobilien aus Versteigerungen günstiger?
Bei Immobilien im guten Zustand liegt die Versteigerungssumme meist nur knapp unter dem regionalen Durchschnittswert – die Ersparnis hält sich daher in Grenzen. Das liegt zum einen daran, dass Zwangsversteigerungen kein Insidertipp mehr sind. Die steigende Nachfrage der Bieter nach günstigen Immobilien treibt die Preise nach oben. Zudem nimmt das Angebot an Versteigerungen seit einigen Jahren ab, da Wohnobjekte auf dem offenen Markt meist zu einem höheren Preis verkauft werden können. Sehr hilfreich bei der Suche nach Zwangsversteigerung ist der E-Mail Alarm von ZVGInfo.
Finanzierung von Zwangsversteigerungsobjekten
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es einiges zu beachten. Wie auch bei anderen großen Investitionen gilt es sich auch bei der Finanzierung von Wohnobjekten aus Zwangsversteigerungen gut vorzubereiten. Ein detaillierter Finanzierungsplan ist dabei unerlässlich, um Kostenfallen zu vermeiden. Bieter sollten sich bereits im Vorfeld von Experten im Kredit- und Finanzierungswesen beraten lassen und sich eine geeignete Biet-Strategie überlegen. Der festgelegte Maximalbetrag sollte beim Bieten keinesfalls überschritten werden, denn ist das Angebot einmal abgegeben, kann es nicht mehr zurückgezogen werden.